爭搶城市更新第一股,德必“大戰”錦和

晉越app   2021-02-23 11:58:04

輕資產運營類企業在資本市場越發火熱


  文/晉越app研究院 魏薇

  輕資產運營類企業在資本市場越發火熱。

  除夕前一天,德必集團(300947.SZ)成功登陸創業板,這是國內第一家登陸創業板的民營產業園運營類企業。初始發行價為51.47 元/股,開盤價為100.98/股,盤中股價大漲一度衝至125元/股。截至2月23日,德必收於每股71.19元。

  賈波、李燕靈為德必集團的實際控制人,二人系夫妻關係,合計持有56.04%的股份。

  10個月前,城市更新第一股錦和商業(603682.SH)在上交所主板上市,由鬱敏珺通過錦和投資間接控制錦和商業72.5%的股份。為了實現資本化,錦和商業自2014年起就多次闖關,前後用了8年時間才得以如願。

  在產業園區運營商中,已有兩家上市公司,一家選擇上交所主板,另一家選擇創業板。

  從運營模式上來説,德必與錦和商業類似,都是主打老舊園區改造、產業園區和創意產業園區運營業務,租賃業務均為二者的主要收入來源。在數字化的行業大背景下,上市募資後,二者均會將一部分募得資金用於智慧化建設。

  相對而言,錦和商業的規模更大,而德必集團增速更快。截至2020年6月底,錦和商業已有64個在管項目,在管面積約 88 萬平方米;德必投入運營的承租運營園區共 40 個,在管面積約為61.5萬平方米;相比之下,錦和商業的單體項目規模較大。2017 年至2020 年上半年,德必集團新增園區 15 個,增速較快,而錦和商業新增園區 6 個。

  截至2月23日收盤,德必的市值達38.37億元,錦和商業的市值為36.76億元。

  營收增速:德必集團>錦和商業

  截至2019年底,錦和商業的淨資產規模為8.83億元,德必的淨資產規模為8.7億元,二者在體量上相當。

  2017年至2019年,德必分別實現營業收入6.06億元、7.71億元、9.10億元;錦和商業對應的收入分別為6.4億元、8.0億元、8.2億元。從營收增速上來看,德必高於錦和商業,並於2019年反超錦和商業的營收額。德必集團在招股書中將其解釋稱,公司新增投入運營園區及從招商階段轉入成熟運營階段的園區數量較多。

  從地理位置上來看,德必與錦和的大本營均在上海,收入主要也是來自於上海地區。就德必而言,目前已有的40個園區中,有30個位於上海。2020年1-6月,德必在上海地區的收入佔比達71.25 %,2020年1-9月,錦和商業在上海地區的收入佔比超過90%。

  目前,兩家公司的經營模式主要包括“承租運營”、“參股運營”和“受託運營”。“承租運營”是需要以“二房東”角色投入更多資金的重資產模式,而“參股運營”和“受託運營”則是資金佔用量低的輕資產輸出模式。

  總體來看,錦和更“輕”,德必旗下園區仍以承租模式為主,錦和的代運營園區數量比例已經超過承租。

  盈利能力:錦和商業>德必集團

  在2017年至2020年前三季度,德必分別實現淨利潤約為0.27億元、0.51億元、1.13億元、0.67億元。同期,錦和商業淨利潤分別為1.18億元、1.77億元、1.79億元、1.19億元。

  就歸母淨利潤而言,錦和商業在各期均超過德必。2019年,錦和商業的扣非後歸屬母公司股東的淨利潤達1.68億元,德必為0.87億元,2020年1-9月,錦和商業的扣非後歸屬母公司股東的淨利潤達0.89億元,而德必僅有0.5億元。

  從利潤裏水平來看,2019年,錦和商業的淨利潤率為21.8%,德必為13.3%,這一盈利水平遠超傳統房地產行業。從費用支出來看,德必在各期的期間費用均高於錦和商業,期間費用佔營業收入的比例也高於錦和商業,因此影響了德必的利潤率水平。

  另外,租賃業務雖為二者主要的收入來源,毛利率也大致相當,但在物業及其他收入佔比方面,錦和明顯高於德必,該項業務較高的毛利拉昇了錦和整體的利潤率水平。這反映出二者在衍生業務領域收入的差異,衍生業務的收入越高,説明租户的粘性更強,也能帶來更高的盈利水平。

  2019年,錦和商業經營活動淨現金流入2.65億元,德必為1.88億元。在盈利水平更強的情況下,錦和商業現金流也表現穩定,股東權益報酬率較高。

  償債能力:錦和商業>德必集團

  因採取輕資產的模式運行,德必與錦和商業的資產負債率均較低,自2017年以來,一直維持在60%以下,從趨勢來看,均處於持續的下降中。2019年末,德必的資產負債率為38.08%,錦和商業的資產負債率為31.2%,且在2020年,二者均有所下降。

  2020年9月底,錦和商業無任何有息貸款,同時有賬面現金3.78億元。德必尚有短期借款250.25萬元,一年內到期的非流動負債248.68萬元,現金及現金等價物餘額為1.08億元,足以覆蓋即期債務。

標籤: 晉越app研究院

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